Ο ρόλος του Real Estate στην ανάπτυξη του σύγχρονου αστικού χώρου

Abstract

The subject of the doctoral thesis is the investigation of real estate and planning, along with their spatial, social and economic ramifications that affect modern urban spatial development, with particular reference to the Greek case in the period after 1974.The main research questions have to do with the nature of planning and Real Estate as distinct processes at both the theoretical and practical levels. The thesis examines separately the evolution of planning as a theoretical process and of Real Estate as an economic activity. The distinction adopted by the thesis, between spatial planning and Real Estate, is due to the fact that the former takes place in a more "protected" environment - academic and institutional - and its results are controlled by a series of social, political and economic acting according to the goals that have been set in principle, while the latter constitutes a complex but certainly less dependent process that sums up a series of pursuits controlled by the economic reciprocity they offer.The main research questions of the thesis are the evolutionary course of spatial planning together with the theoretical foundation that characterized its function as both an institutional and cognitive tool and the role of real estate in relation to the general social and economic context in shaping the modern urban environment with an emphasis on the Greek area from 1974 onwards.The methodology adopted in the thesis includes extensive bibliographic research directed to the main research questions of the thesis and located around theoretical writings, papers and reports that have been prepared from time to time. The investigation of the subject of the thesis and the aspects that revolve around it, uses the critical analysis of the respective main theories and methods that govern planning – real estate and urban development. The main ipothesis of the thesis is formed by the assumption that the evolution of planning and Real Estate can be sought in the function that governs the modern concept of urban development within the framework of the market economy.The approach of critical analysis that the thesis has adopted supports multi-disciplinarity in spatial science, because both the cognitive process of planning and the economic behavior of economic actors in the Real Estate market are not based only on purely spatial incentives. In other words, the framework of the theory that will be developed in the thesis is based, in addition to spatial science, on other scientific fields, such as Sociology and Economics. In this way, the foundation of the thesis places the determining factors it analyzes, whether they are concepts, institutions, or actions, within the modern social and economic context within which they take place.As far as the Greek case is concerned, the processing of statistical data concerning qualitative and quantitative characteristics, such as the rate of owner-occupation or the age of the country's housing stock, mainly come from ELSTAT's publications (in print or digital format) and Eurostat. With regard to specific data for the residential sector of Real Estate, which is of interest to residential development, data and indicators from the Bank of Greece, Alpha Bank, ICAP HELLAS and PWC Global Investor Surveys are used.

Αντικείμενο της διδακτορικής διατριβής είναι η διερεύνηση του real estate και του προγραμματισμού, μαζί με τις χωρικές, κοινωνικές και οικονομικές προεκτάσεις τους που επηρεάζουν την σύγχρονη αστική χωρική ανάπτυξη, με ιδιαίτερη αναφορά στην ελληνική περίπτωση κατά τη χρονική περίοδο ύστερα από το 1974. Τα βασικά ερευνητικά ερωτήματα έχουν να κάνουν με τη φύση του προγραμματισμού και του real estate σαν διακριτές διαδικασίες τόσο στο θεωρητικό όσο και στο πρακτικό επίπεδο. Η διατριβή εξετάζει χωριστά την εξέλιξη του προγραμματισμού σαν θεωρητική διαδικασία και του real estate σαν οικονομική δραστηριότητα. H διάκριση που υιοθετεί η διατριβή, μεταξύ του χωρικού προγραμματισμού και του real estate, οφείλεται στο γεγονός ότι ο πρώτος λαμβάνει χώρα σε ένα περισσότερο «προστατευμένο» περιβάλλον – ακαδημαϊκό και θεσμικό – και τα αποτελέσματα του ελέγχονται από μια σειρά από κοινωνικούς, πολιτικούς και οικονομικούς δρώντες ανάλογα με τους στόχους που έχουν καταρχήν τεθεί, ενώ το τελευταίο αποτελεί μια πολύπλοκη αλλά οπωσδήποτε λιγότερο εξαρτημένη διαδικασία που αθροίζεται σε μια σειρά από επιδιώξεις που ελέγχονται από την οικονομική ανταποδοτικότητα που προσφέρουν. Τα κύρια ερευνητικά ερωτήματα της διατριβής είναι: α) H εξελικτική πορεία του χωρικού προγραμματισμού μαζί με τη θεωρητική θεμελίωση που χαρακτήρισε τη λειτουργία του τόσο ως θεσμικού όσο και γνωσιακού εργαλείου και β) Ο ρόλος του real estate σε σχέση με το γενικότερο κοινωνικό και οικονομικό πλαίσιο στην διαμόρφωση του σύγχρονου αστικού περιβάλλοντος με έμφαση στον ελληνικό χώρο από το 1974 και μετά.Η μεθοδολογία που υιοθετήθηκε στη διατριβή, περιλαμβάνει εκτενή βιβλιογραφική έρευνα που κατευθύνεται στα κύρια ερευνητικά ερωτήματα της διατριβής και εντοπίζεται γύρω από θεωρητικά συγγράμματα, εργασίες και εκθέσεις που έχουν κατά καιρούς εκπονηθεί. Η διερεύνηση του αντικειμένου της διατριβής και των πτυχών που συναρθρώνονται γύρω από αυτό, χρησιμοποιεί την κριτική ανάλυση των αντίστοιχων κύριων θεωριών και μεθόδων που διέπουν το τρίπτυχο προγραμματισμός – Real Estate – αστική ανάπτυξη. Η υπόθεση της εργασίας που κάνει η διατριβή διαμορφώνεται από τη παραδοχή ότι, η εξέλιξη του προγραμματισμού και του Real Estate μπορεί να αναζητηθεί στην λειτουργία που διέπει την σύγχρονη έννοια της αστικής ανάπτυξης μέσα στο πλαίσιο της οικονομίας της αγοράς.Η προσέγγιση της κριτικής ανάλυσης την οποία η διατριβή έχει υιοθετήσει, υποστηρίζει τη διεπιστημονικότητα στη χωρική επιστήμη, διότι τόσο η γνωσιακή διαδικασία εκπόνησης του προγραμματισμού όσο και η οικονομική συμπεριφορά των οικονομικών δραστών στην αγορά Real Estate δε βασίζεται μόνο σε καθαρά χωρικά κίνητρα. Δηλαδή το πλαίσιο της θεωρίας που θα αναπτυχθεί στην διατριβή, βασίζεται, πέραν της χωρικής επιστήμης και σε άλλα επιστημονικά πεδία, όπως η Κοινωνιολογία και η Οικονομική. Κατά αυτόν τον τρόπο, η θεμελίωση της διατριβής θέτει τους προσδιοριστικούς παράγοντες που αναλύει, είτε είναι έννοιες, θεσμοί, ή δράσεις, μέσα στο σύγχρονο κοινωνικό και οικονομικό πλαίσιο εντός του οποίου λαμβάνουν χώρα. Όσον αφορά την ελληνική περίπτωση, η επεξεργασία των στατιστικών δεδομένων που αφορούν ποιοτικά και ποσοτικά χαρακτηριστικά, όπως για παράδειγμα το ποσοστό ιδιο-κατοίκησης ή η ηλικία του οικιστικού πάρκου της χώρας, προέρχονται κατά κύριο λόγο από τις δημοσιεύσεις της ΕΛΣΤΑΤ (σε έντυπη ή σε ψηφιακή μορφή) και της Εurostat. Όσον αφορά ειδικότερα στοιχεία για τον οικιστικό τομέα του Real Estate, που ενδιαφέρει την οικιστική ανάπτυξη, χρησιμοποιούνται δεδομένα και δείκτες που προέρχονται από τη Τράπεζα της Ελλάδας, της Alpha Bank, της ICAP HELLAS και της PWC Global Investor Surveys.