Οι συνθήκες ανάπτυξης της αγοράς γης στο αναδυόμενο τοπίο διάχυτης αστικότητας της μεταμοντέρνας πόλης

Abstract

This dissertation deals with the “urban sprawl” effect on out-of-town real estate market. There are many factors leading to urban sprawl and modulating exurban real estate market. In order to identify these factors, a survey conducted in the Larisa city fringes. Real estate demand was determined using two different methods: a) the interview survey which is a descriptive method of identifying the characteristics that affect the property market and b) statistical analysis which is a quantitative assessment of suburban property demand, based on the stochastic method of hedonic regression. According to the questionnaire survey, land value is dependent on adjacency to road infrastructure, distance of the property from the city centre, urban land use concentration in the property’s locality and physical features of the property which are view adjacent to the road, shape and size of lot. The outcome that land value is dependent on the existence of important economic activity in the property’s locality is consistent with the hedonic regression result, according to which there is a strong and statistically significant correlation between land sale price and distance from a major central use. Hence, the role of theses land uses is documented reflecting the impact of urban sprawl on land market. This correlation is negative, statistical significant and follows a different function for each axis of development. The function depends on type and cycle of development of each area which have a different distribution and type of land uses. That is to say, each function expresses the different way that emerging land uses and urban morphology affect the land market. This outcome is important because allows us to assess the effect of a future spatial planning project of activities in the tertiary sector, on out-of-town real estate market.

Αντικείμενο της παρούσας διατριβής είναι η επίδραση της "αστικής διάχυσης" στην εκτός σχεδίου αγορά ακινήτων. Υπάρχουν πολλοί παράγοντες που οδηγούν στην αστική διάχυση και διαμορφώνουν την εκτός σχεδίου αγορά ακινήτων. Με στόχο τον προσδιορισμό των παραγόντων αυτών, διεξήχθη έρευνα στους παρόδιους άξονες του προαστίου της Λάρισας. Η ζήτηση ακινήτων εκτός σχεδίου, προσδιορίστηκε με τη χρήση δύο διαφορετικών μεθόδων: α) την έρευνα ερωτηματολογίου που αποτελεί μία περιγραφική μέθοδο προσδιορισμού των χαρακτηριστικών που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων και β) την στατιστική ανάλυση που αποτελεί μία ποσοτική μέθοδο εκτίμησης της ζήτησης ακινήτων και η οποία βασίστηκε στην μέθοδο της ηδονικής παλινδρόμησης. Σύμφωνα με την έρευνα ερωτηματολογίου, η τιμή γης εξαρτάται από την γειτνίαση με την οδική μεταφορική υποδομή, την απόσταση του ακινήτου από το κέντρο πόλεως, την συγκέντρωση αστικών χρήσεων στην ευρύτερη περιοχή του ακινήτου και τα φυσικά του χαρακτηριστικά που είναι το πρόσωπο στο δρόμο, το σχήμα και το μέγεθος. Το αποτέλεσμα της έρευνας ερωτηματολογίου, σύμφωνα με την οποία η τιμή του ακινήτου εξαρτάται από την ύπαρξη σημαντικής οικονομικής δραστηριότητας στην γειτονία του, είναι συναφές με το αποτέλεσμα της ηδονικής ανάλυσης, σύμφωνα με το οποίο υπάρχει μία ισχυρή και στατιστικά σημαντική συσχέτιση μεταξύ της αγοραίας τιμής γης και της απόστασης από μία σημαντική κεντρική χρήση γης. Ως εκ τούτου ο ρόλος τέτοιων χρήσεων τεκμηριώνεται, αντανακλώντας την επίδραση της αστικής διάχυσης στην αγορά γης. Η συσχέτιση αυτή είναι αρνητική, στατιστικά σημαντική και ακολουθεί διαφορετική συνάρτηση για κάθε άξονα ανάπτυξης. Η συνάρτηση εξαρτάται από τον τύπο ανάπτυξης κάθε περιοχής που έχει διαφορετική κατανομή και τύπο χρήσεων. Επομένως, κάθε συνάρτηση εκφράζει το διαφορετικό τρόπο με τον οποίο οι αναδυόμενες χρήσεις και η αστική μορφολογία επηρεάζουν την αγορά γης. Το συμπέρασμα αυτό είναι σημαντικό διότι μας επιτρέπει να εκτιμήσουμε την επίδραση ενός μελλοντικού σχεδίου χωρικής οργάνωσης δραστηριοτήτων του τριτογενούς τομέα, στην εκτός σχεδίου αγορά γης.