Επενδυτικές αποφάσεις των κατασκευαστικών και real estate επιχειρήσεων διαχείρισης ακινήτων: χωρική ανάλυση και κεφαλαιακή διάρθρωση

Abstract

This thesis examines the determinants of the capital structure of construction firms and real estate investment trusts (REITs) across the world and explores whether this structure is characterized by any common factors utilizing a dataset for the period 2005 - 2010.More particularly, the main research question is whether the investment decisions of construction sector firms and real estate investment trusts are behaving according to principal financial analysis theories, for instance the theory of Modigliani and Miller or Rajan and Zingale.In this analysis both microeconomic and macroeconomic factors affecting the financial management of real estate firms are identified. The microeconomic variables examined in the analysis include tangibility, size of the company, growth opportunities of the firm, assets turnover determinants; the macroeconomic variables include Gross Domestic Product, inflation, long-term interest rates, etc.The econometric analysis employs paned data techniques, using both “regular” (static) panel data regressions, as well as dynamic panel data regressions. It has to be noted that among the “independent” variables used in the econometric calibrations is one that captures the effect of the recent (2008) financial crisis.The empirical findings for the construction sector are compared to those for the real estate investment trusts. The general conclusion is that the econometric results are “stable and robust” in the sense that most explanatory variables appear to be systematically statistical significant across different models and calibrations, and between the two economic sectors under examination. One notable difference is that the recent economic crisis has affected differently construction section firms and real estate investment trusts.

Σκοπός της διδακτορικής διατριβής είναι η μελέτη και η διερεύνηση των παραγόντων, οι οποίοι επηρεάζουν τις επενδυτικές αποφάσεις των επιχειρήσεων αναφορικά με την επιλογή της κεφαλαιακής τους διάρθρωσης. Η έρευνα πραγματοποιήθηκε σε επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στη διαχείριση ακινήτων και στον κατασκευαστικό τομέα κατά τη χρονική περίοδο 2005 -2010. Πιο συγκεκριμένα, εξετάζεται αν οι επενδυτικές αποφάσεις των επιχειρήσεων (διαχείρισης ακινήτων και κατασκευαστικών), σχετικά με τον τρόπο άντλησης κεφαλαίων, συμπεριφέρονται σύμφωνα με τις επικρατέστερες θεωρίες της χρηματοοικονομικής επιστήμης, ξεκινώντας με τη θεωρία των Modigliani και Miller (1958). Στη συνέχεια, η έρευνα, βασιζόμενη στη μεθοδολογία των Rajan και Zingales (1995), προσπαθεί να προσδιορίσει τους κυριότερους μικροοικονομικούς (κερδοφορία, χρηματοοικονομικός κίνδυνος, συνολικά κεφάλαια, κτλ) και μακροοικονομικούς παράγοντες (Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν, πληθωρισμός, ανεργία, κτλ) που επηρεάζουν τις επενδυτικές αποφάσεις των παραπάνω επιχειρήσεων, αναφορικά με την κεφαλαιακή τους δομή. Παράλληλα, εξετάζεται και αιτιολογείται ο τρόπος επίδρασης των ανωτέρω αναφερομένων παραγόντων.Ο τρόπος προσέγγισης των ερευνητικών ζητημάτων της διατριβής βασίζεται σε σύγχρονες οικονομετρικές μεθόδους. Ειδικότερα, χρησιμοποιούνται τεχνικές συνδυασμού χρονολογικών – διαστρωματικών σειρών (panel data), οι οποίες θεωρούνται ιδανικές για την επίλυση τέτοιου είδους ερευνητικών προβλημάτων.Επιπλέον, ερευνάται, σαν ξεχωριστή μεταβλητή, εάν η παγκόσμια χρηματοοικονομική κρίση, που ξεκίνησε το 2008, έχει επιδράσει στην αλλαγή της φιλοσοφίας περί της χρηματοδοτικής δομής των παραπάνω εταιρειών. Τέλος, πραγματοποιείται μια σύγκριση των αποτελεσμάτων της έρευνας σχετικά με τον κλάδο δραστηριότητας των επιχειρήσεων (διαχείρισης ακινήτων και κατασκευαστικό). Εξετάζεται, δηλαδή, αν τα συμπεράσματα, τα οποία έχουν εξαχθεί για τις εταιρείες για κάθε κλάδο ξεχωριστά, διαφέρουν ή είναι τα ίδια.Τα αποτελέσματα στα οποία κατέληξαν τα διάφορα οικονομετρικά υποδείγματα, ήταν ιδιαίτερα «σταθερά» και η συντριπτική πλειοψηφία των επεξηγηματικών παραγόντων εμφανίζονται στατιστικά σημαντικοί. Παρόλο που οι δύο κλάδοι έχουν ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, με τα δεδομένα να έχουν παρθεί από διαφορετικά δείγματα χωρών, εμφανίζουν παρόμοια αποτελέσματα. Σε ότι αφορά την παγκόσμια χρηματοοικονομική κρίση, αυτή επέδρασε αντίθετα στην κεφαλαιακή διάρθρωση των ΕΕΑΠ από ότι σε αυτήν των κατασκευαστικών επιχειρήσεων.