Δικαίωμα στο χώρο: η συμβολή της ιδιοκτησίας στην βιώσιμη ανάπτυξη του χώρου

Abstract

This dissertation delves into the inquiry of whether immovable property retains significance for contemporary society and the economy, and subsequently, whether the “relaxation” of its protection is an inevitable progression. It scrutinizes the safeguarding of immovable property both as an individual right and as an institutional assurance. It posits that the essence of property lies in its economic dimension, intertwined with rights such as the right to housing, the right to personhood as settlement in a particular “neighborhood”, the right to integration into the social and economic life of the nation, and the right to work and economic freedom - entrepreneurship. Furthermore, it emerged from the present study that not only property owners derive rights from the protection of property, but also individuals interested in acquiring immovable property, whether for residential or productive purposes. For it to be effective, the protection of immovable property necessitates an obligation on the part of the State to refrain from actions that could impede purchasing interest in specific properties within the relevant market. In the absence of such commitment, appropriate compensation must be provided. To the extent that compensation is limited to the value of the “nature” of the property, we conclude that no proportional compensation is afforded. Furthermore, we examine the regulatory function of the State in the real estate market, where an attempt is made to prevent the phenomenon of “bubble”, i.e. the “conversion” of the ownership of real estate into a claim on an intangible title, as seen from the viwepoint of financial risks. The risk of property “evaporation” is currently being exacerbated by the climate crisis, on the one hand, and by the proliferation of platform technologies (such as AirBnB), on the other. The climate risk jeopardizes the physical integrity of properties, while the technological risk threatens the long-term ability of owners to use their property independently of the decisions of companies operating the short-term rental platforms. The nature of these risks calls for a fair redistribution of associated costs, with the State sharing the benefits of the risks in proportion to their nature. This redistribution can be achieved through the tool traditionally employed by the State for its regulatory intervention in the real estate market: spatial planning, which aims at generating and distributing “agglomeration benefits”, i.e. the advantages related to access to information, the reduction of transport costs and the enhanced specialization of labor and capital markets. The generation of wealth through spatial planning is based on the character of cities primarily as labor markets, whose prosperity is contingent upon the enhancement of their productivity. Under conditions of inadequate protection of property, and the monopolistic exercise of planning power by the State, the goal of city prosperity becomes distant - especially in cases where the State acts not only as a “planner” of space, but also as a landowner. Besides, the legal order has evolved to perceive property as entailing responsibilities towards the State in relation to the utilization of a certain space. This paradigm shift cannot but be accompanied by the acknowledgment of the property owner (and the person interested in acquiring property) as possessing the requisite means to seek the redistribution – favorable to their interests - of the costs associated with the risks facing their real estate properties. Termed the right to space, i.e. the recognition to the owner and the willing-to-become owner of the legal capacity to mobilize and expedite urban and spatial planning and the overall spatial organization (in the case of state-owned properties), in a manner that equitably enhances and distributes the benefits of agglomeration, taking into account the economic, climatic and technological risks associated with each real estate property. The judicial protection of this right encompasses the recognition of the State's obligation to compensate the owner - on whose property a restriction is imposed in the public interest – based on the owner's actual capacity to fulfil similar needs (which the encumbered property would have fulfilled) on another property acquired with the compensation funds. In the present dissertation, the right to space is perceived as a theoretical basis that boosts the owner’s capacity to face its property-related obligations on the one hand, while on the other hand, it prevents state’s intervention that renders precarious the economic functioning of right to property. Hence, in conjunction with the right to the environment, the right to space is anticipated to complete the legal arsenal provided by the legal order to civil society in the pursuit of sustainable development. In that sense, the title of our paper, “Right to Space: The contribution of property to sustainable spatial development”, is elucidated.

Η παρούσα εργασία εξετάζει το ερώτημα κατά πόσο η ακίνητη ιδιοκτησία εξακολουθεί στην εποχή μας να είναι σημαντική για την κοινωνία και την οικονομία, και ακολούθως εάν η «ελαστικοποίηση» της προστασίας της είναι μία αναπόφευκτη εξέλιξη. Ερευνά την προστασία της ακίνητης ιδιοκτησίας ως ατομικό δικαίωμα και ως θεσμική εγγύηση. Εντοπίζει ότι ο πυρήνας της ιδιοκτησίας είναι οικονομικός, και πως η κατοχύρωσή της συνδέεται με το δικαίωμα στην κατοικία, με το δικαίωμα στην προσωπικότητα ως εγκατάσταση σε ορισμένη «γειτονιά», με το δικαίωμα ένταξης στην κοινωνική και οικονομική ζωή της χώρας, καθώς και με το δικαίωμα στην εργασία και την οικονομική ελευθερία -επιχειρηματικότητα. Εξάλλου, από την μελέτη προέκυψε ότι από την προστασία της ιδιοκτησίας αντλούν δικαιώματα όχι μόνο οι ιδιοκτήτες, αλλά και εκείνοι που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν ακίνητη ιδιοκτησία, είτε για την χρήση της ως κατοικίας, είτε για την αξιοποίησή της στο πλαίσιο παραγωγικής δραστηριότητας. Για να είναι δε αποτελεσματική, η προστασία της ακίνητης ιδιοκτησίας θα πρέπει να συνεπάγεται την υποχρέωση του κράτους να απέχει από συμπεριφορές που μπορούν να περιορίσουν το αγοραστικό ενδιαφέρον για ορισμένο ακίνητο εντός της οικείας αγοράς. Διαφορετικά, θα πρέπει να παρέχεται ανάλογη αντιστάθμιση. Κατά το μέρος που η αποζημίωση περιορίζεται στην αξία του «προορισμού» του ακινήτου, καταλήγουμε ότι δεν παρέχεται ανάλογη αντιστάθμιση. Περαιτέρω, μελετούμε τον ρυθμιστικό ρόλο του κράτους στην αγορά ακινήτων, όπου επιχειρείται η αποτροπή του φαινομένου της «φούσκας», δηλαδή της -κατ’ αποτέλεσμα ως προς τους οικονομικούς κινδύνους- «μετατροπής» της κυριότητας ακινήτου σε αξίωση επί άυλου τίτλου. Ο κίνδυνος «εξαΰλωσης» των ακινήτων σήμερα επιτείνεται εξαιτίας της κλιματικής κρίσης αφενός, και αφετέρου της εξάπλωσης της τεχνολογίας της πλατφόρμας (τύπου AirBnB). Ο μεν κλιματικός κίνδυνος απειλεί την φυσική υπόσταση των ακινήτων, ο δε τεχνολογικός κίνδυνος απειλεί την μακροπρόθεσμη δυνατότητα των ιδιοκτητών να αξιοποιούν τα ακίνητά τους κατά τρόπο ανεξάρτητο από τις αποφάσεις των εταιριών που διαχειρίζονται τις πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η φύση των ανωτέρω κινδύνων επιβάλλει την δίκαιη αναδιανομή του κόστους τους με την ανάλογη κατανομή των πλεονεκτημάτων τους από το κράτος. Η αναδιανομή αυτή μπορεί να επιτευχθεί μέσω του εργαλείου που παραδοσιακά χρησιμοποιεί το κράτος για την ρυθμιστική του παρέμβαση στην αγορά ακινήτων: τον χωρικό σχεδιασμό, στόχος του οποίου είναι η παραγωγή και η κατανομή των «οφελών συσσωμάτωσης» (agglomeration benefits). Πρόκειται για τα πλεονεκτήματα που σχετίζονται με την πρόσβαση στην πληροφορία, με τον περιορισμό του συγκοινωνιακού κόστους και με την αυξημένη εξειδίκευση των αγορών εργασίας και κεφαλαίου. Η παραγωγή πλούτου μέσω του σχεδιασμού του χώρου στηρίζεται στον χαρακτήρα των πόλεων πρωτίστως ως αγορών εργασίας, η ευημερία των οποίων σχετίζεται με την ενίσχυση της παραγωγικότητάς τους. Σε συνθήκες ελλιπούς προστασίας της ιδιοκτησίας, και άσκησης της σχεδιαστικής εξουσίας μονοπωλιακά από το κράτος, ο στόχος της ευημερίας των πόλεων απομακρύνεται –ιδιαίτερα δε εκεί όπου το κράτος δεν είναι μόνο «σχεδιαστής» του χώρου, αλλά και ιδιοκτήτης ορισμένης έκτασης. Άλλωστε, η έννομη τάξη αντιμετωπίζει πλέον την ιδιοκτησία ως εάν να πρόκειται για ευθύνη απέναντι στην πολιτεία σχετικά με την αξιοποίηση ορισμένου χώρου. Η νέα αυτή προσέγγιση δεν μπορεί παρά να συνοδεύεται και από την αναγνώριση στο πρόσωπο του ιδιοκτήτη (και του ενδιαφερόμενου να αποκτήσει ακίνητη ιδιοκτησία) όλων των εργαλείων που είναι αναγκαία για την επιδίωξη της -προς όφελός του- αναδιανομής του κόστους των κινδύνων που αντιμετωπίζει το ακίνητό του. Πρόκειται για αυτό που ονομάζουμε δικαίωμα στον χώρο, δηλαδή για την αναγνώριση στον ιδιοκτήτη και στον επίδοξο ιδιοκτήτη της νομικής δυνατότητας να κινητοποιεί και να επισπεύδει τον χωρικό σχεδιασμό και την εν γένει οργάνωση του χώρου (στην περίπτωση των ακινήτων ιδιοκτησίας του κράτους), κατά τρόπο που ενισχύει και διανέμει δίκαια τα οφέλη συσσωμάτωσης, αναλόγως με τους οικονομικούς, κλιματικούς και τεχνολογικούς κινδύνους που διατρέχει κάθε ακίνητο. Στην δικαστική προστασία αυτού του δικαιώματος, περιλαμβάνεται και η αναγνώριση της υποχρέωσης του κράτους να αποζημιώνει τον ιδιοκτήτη -στο ακίνητο του οποίου επιβάλλεται περιορισμός χάριν δημοσίου συμφέροντος- με κριτήριο την πραγματική δυνατότητα του θιγόμενου να καλύψει τις ίδιες ανάγκες (που του κάλυπτε το βεβαρυμένο) σε άλλο ακίνητο που θα αποκτήσει με τα χρήματα της αποζημίωσης. Στην παρούσα εργασία, το δικαίωμα στον χώρο γίνεται αντιληπτό ως μίας θεωρητική βάση, η οποία από την μία πλευρά ενισχύει την ικανότητα του ιδιοκτήτη να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις που του επιβάλλει η έννομη τάξη, και από την άλλη πλευρά αποτρέπει την κρατική επέμβαση που καθιστά επισφαλή την οικονομική λειτουργία του δικαιώματος στην ιδιοκτησία. Έτσι, μαζί με το δικαίωμα στο περιβάλλον, το δικαίωμα στον χώρο αναμένεται να ολοκληρώσει το νομικό οπλοστάσιο που παρέχει η έννομη τάξη στην ιδιωτική κοινωνία για την επιδίωξη της βιώσιμης ανάπτυξης. Υπ’ αυτήν την έννοια εξηγείται και ο τίτλος της εργασίας μας: «Δικαίωμα στον χώρο: Η συμβολή της ιδιοκτησίας στην βιώσιμη ανάπτυξη του χώρου».