Πολυ-παραμετρική μοντελοποίηση και ΣΓΠ για την χωροθέτηση και την εκτίμηση αξιών εμπορικών κέντρων

Abstract

This PhD thesis is part of the wider field of research regarding the investigation of those processes that take place during the evaluation of the investment in the real estate market and in particular those that are taking place during the development of shopping centers. The aforementioned PhD thesis aims to explore the possibility of creating a multiparametric model using retail geography along with location and site selection theories, multicriteria analysis, geographic information systems (GIS), as well as valuation methods and techniques, that will serve as a tool to support decision - making and to evaluate the investment in terms of its feasibility and viability, in spatial planning (location assessment & site selection) and real estate valuation (residual valuation & development appraisal) with regards to shopping centers’ development. In the context of dealing with the problem, a hybrid approach is adopted through which two models are created, one spatial and one valuation, respectively. In terms of designing the spatial model, the combination of the use of geographic information systems (GIS), the gravitational theory (Huff model) and the multicriteria method of analytic hierarchy process (AHP) is chosen. Based on the findings of the literature review regarding the location and site selection process of shopping centers, basic criteria groups are formed (competition level and shopping center performance, accessibility, site characteristics etc.) along with subcategories incorporating all parameters. Through modeling, the quantification and prioritization of the selected parameters is carried out, giving the potential investor the possibility to evaluate them, through the lens of a feasibility study in the context of choosing the optimal location for the development of a shopping center. When designing the valuation model, the combination of using the discounted cash flow (DCF) method and the residual method is chosen. This model has a dual purpose, i.e. a. the determination of the value of the land in the context of the implementation of a business plan for the development of a shopping center (residual valuation) and b. the evaluation of the financial viability of an investment project for the development of a shopping center by determining its potential profitability, as it examines whether the subject project produces a sufficient rate of return for the investor with regards to the return on investment or return on equity (development appraisal). As part of the application of the methodology, the potential scenarios are modeled with the consequent sensitivity analysis of selected parameters taking place for the acceptance or rejection of the investment project. The feasibility and sustainability case study were carried out in the eastern peri-urban area of the metropolitan complex of Thessaloniki. The subject PhD thesis through the hybrid approach may offer a holistic and innovative solution to the problem regarding the spatial planning (location assessment & site selection) and valuation (residual valuation & development appraisal) of shopping centers, providing the potential investor with a sequence of actions - an integrated decision-making support and assessment tool of the business development plan that simultaneously ensures the feasibility and viability of the investment venture.

Η παρούσα διδακτορική διατριβή εντάσσεται στο ευρύτερο πεδίο έρευνας σχετικά με τη διερεύνηση των διεργασιών εκείνων που λαμβάνουν χώρο κατά την αξιολόγηση της επένδυσης στην αγορά ακινήτων και ειδικότερα αυτών που συντελούνται κατά την ανάπτυξη εμπορικών κέντρων. Η ως άνω διδακτορική διατριβή έχει σκοπό τη διερεύνηση δυνατότητας δημιουργίας ενός πολυπαραμετρικού μοντέλου με τη χρήση της γεωγραφίας του λιανικού εμπορίου και των θεωριών τοποθεσίας εμπορικών ακινήτων, της πολυκριτηριακής ανάλυσης, των συστημάτων γεωγραφικών πληροφοριών (ΣΓΠ), καθώς και των εκτιμητικών μεθόδων και τεχνικών, που θα λειτουργεί ως εργαλείο υποστήριξης λήψης αποφάσεων και αξιολόγησης της επένδυσης υπό το πρίσμα της σκοπιμότητας και της βιωσιμότητας αυτής, για τη χωροθέτηση και την εκτίμηση αξιών στο πλαίσιο ανάπτυξης εμπορικών κέντρων. Στο πλαίσιο αντιμετώπισης του προβλήματος υιοθετείται υβριδική προσέγγιση μέσω της οποίας δημιουργούνται δύο μοντέλα, ένα χωρικό και ένα εκτιμητικό αντίστοιχα. Κατά τον σχεδιασμό του χωρικού μοντέλου επιλέγεται ο συνδυασμός της χρήσης των συστημάτων γεωγραφικών πληροφοριών (ΣΓΠ), της βαρυτικής θεωρίας (Huff model) και της πολυκριτηριακής μεθόδου της αναλυτικής ιεράρχησης (AHP). Με βάση τα ευρήματα της βιβλιογραφικής ανασκόπησης για τη χωροθέτηση εμπορικών κέντρων, διαμορφώνονται βασικές κριτηριακές ομάδες (επίπεδο ανταγωνισμού και επίδοση εμπορικού κέντρου, προσβασιμότητα, χαρακτηριστικά τοποθεσίας κ.ά.) με υποκατηγορίες που ενσωματώνουν το σύνολο των παραμέτρων. Μέσω μοντελοποίησης πραγματοποιείται η ποσοτικοποίηση και ιεράρχηση των επιλεχθέντων παραμέτρων, δίνοντας στον δυνητικό επενδυτή τη δυνατότητα αξιολόγησης αυτών, μέσα από το πρίσμα μιας μελέτης σκοπιμότητας στο πλαίσιο επιλογής της βέλτιστης τοποθεσίας για την ανάπτυξη εμπορικού κέντρου. Κατά τον σχεδιασμό του εκτιμητικού μοντέλου επιλέγεται ο συνδυασμός της χρήσης μεθόδου προεξόφλησης των ταμειακών ροών (DCF) και της υπολειμματικής μεθόδου. Το εν λόγω μοντέλο έχει διττό σκοπό, ήτοι α. τον προσδιορισμό της αξίας της γης στο πλαίσιο υλοποίησης ενός επιχειρηματικού σχεδίου για την ανάπτυξη ενός εμπορικού κέντρου (residual valuation) και β. την αξιολόγηση της οικονομικής βιωσιμότητας ενός επενδυτικού εγχειρήματος για την ανάπτυξη ενός εμπορικού κέντρου, προσδιορίζοντας τη δυνητική κερδοφορία του, καθώς εξετάζει αν το εν λόγω σχέδιο παράγει επαρκές ποσοστό απόδοσης για τον επενδυτή υπό το πρίσμα μιας απόδοσης επένδυσης ή απόδοσης ιδίων κεφαλαίων (development appraisal). Στο πλαίσιο εφαρμογής της μεθοδολογίας γίνεται μοντελοποίηση των δυνητικών σεναρίων με τη συνακόλουθη ανάλυση ευαισθησίας επιλεγμένων μεγεθών, για την αποδοχή ή την απόρριψη του επενδυτικού εγχειρήματος. Η περιπτωσιολογική μελέτη σκοπιμότητας και βιωσιμότητας πραγματοποιήθηκε στην ανατολική περιαστική περιοχή του μητροπολιτικού συγκροτήματος της Θεσσαλονίκης. Η παρούσα διδακτορική διατριβή μέσω της υβριδικής προσέγγισης δύναται να προσφέρει μια ολιστική και καινοτόμο αντιμετώπιση του προβλήματος αναφορικά με τη χωροθέτηση και την εκτίμηση αξιών εμπορικών κέντρων, παρέχοντας στον δυνητικό επενδυτή μια ακολουθία ενεργειών - ένα ολοκληρωμένο εργαλείο υποστήριξης λήψης αποφάσεων και αξιολόγησης του επιχειρηματικού σχεδίου ανάπτυξης που διασφαλίζει ταυτόχρονα τη σκοπιμότητα και βιωσιμότητα του επενδυτικού εγχειρήματος.